Condominio
Giardino privato o ad uso esclusivo? Qual'è la differenza?
In questo articolo voglio chiarire la differenza tra un giardino ad uso esclusivo e un giardino privato. Da un punto di vista di "utilizzo" non cambia nulla, ma c'è un'importante differenza sotto un profilo di diritto e fiscale che non può essere ignorata.
Avvicinandoti all’acquisto di un immobile con giardino, ti sarà capitato di leggere nelle descrizioni degli annunci, questa dicitura, “giardino privato“, “corte privata” oppure “giardino ad uso esclusivo“, e magari ti sarai chiesta/o quale sia la differenza dato che l’utilizzo è pressoché il medesimo.
Questa distinzione, può essere fatta non solo per il giardino, ma anche per tutte le pertinenze a servizio di un immobile, come posti auto oppure parti comuni dell’edificio.
Ma vediamo subito qual’è la differenza:
Definizione giardino (o pertinenza) privato.
Quando si legge “privato” s’intende che il giardino (o la pertinenza) sono di PROPRIETA’.
Questo significa che oltre al normale utilizzo e gestione, si può disporre di questa pertinenza in maniera piena e assoluta, potendola eventualmente vendere o affittare separatamente all’abitazione.
Definizione giardino (o pertinenza) ad uso esclusivo.
Quando si legge invece “ad uso esclusivo” s’intende che il giardino (o la pertinenza) è in comproprietà con gli altri condomini, ma si può utilizzare in maniera esclusiva.
Questo significa che si può usufruire di questa pertinenza liberamente, ma NON la si può vendere o affittare separatamente all’abitazione principale, perché sono “LEGATI” all’immobile principale. (ad eccezione di casi particolari di cui parlo dopo)
Perché viene fatta questa distinzione?
Eppure, quando si acquista un immobile, le pertinenze incidono sul prezzo, perché quindi fare una distinzione?
In passato, veniva fatta questa distinzione principalmente per pagare meno tasse sulla singola proprietà, perché le pertinenze rimamendo di proprietà condominiale, non “cubavano” sul conteggio delle imposte.
Come si può vendere un giardino (o pertinenza) ad uso esclusivo?
L’unica maniera per alienare una pertinenza, è chiedere l’approvazione a tutti gli altri condomini, e far sì che tutti partecipino all’atto di compravendita.
Si può estinguere il diritto all'uso esclusivo?
Se viene inserito un uso esclusivo nell’atto di acquisto, diventa un diritto perpetuo, che NON può essere revocato a meno di una valutazione unanime dell’assemblea (compreso l’avente diritto) e può essere cancellato solo tramite un atto notarile a cui partecipino tutti i soggetti che vantano dei diritti sul bene.
Hanno lo stesso valore commerciale una pertinenza ad uso esclusiva e una privata?
Ovviamente no.
In fase di valutazione, le pertinenze AD USO ESCLUSIVO vengono conteggiate in maniera inferiore rispetto ad una pertinenza di proprietà, proprio per tutte le motivazioni sopra elencate, in primis la possibilità di disporre liberamente del bene.
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