Domande
Prendere possesso dell'immobile prima del rogito notarile per fare lavori di ristrutturazione.
Domanda:
“Ciao Fabio,
Sto vendendo casa privatamente e un potenziale acquirente mi ha chiesto di stipulare un preliminare dove lui prenderebbe da subito possesso dell’immobile per fare dei lavori di ristrutturazione, assicurandomi che non ci sono problemi per la conclusione della compravendita… Come posso fare per tutelarmi?
Grazie in anticipo.”
Risposta:
Questa è una situazione abbastanza delicata perché ci sono in ballo diversi aspetti che potrebbero diventare scomodi qualora le cose dovessero andare storte.
In linea generale, indipendentemente dal fatto che avvenga una ristrutturazione o meno, concedere il possesso di un immobile prima dell’effettivo passaggio di proprietà, è sempre un rischio, per diverse motivazioni che non andrò a snocciale in questo articolo.
CERCA DI CAPIRE CON CHI HAI A CHE FARE
Ci sono diverse clausole possono essere inserite all’interno del contratto preliminare per tutelarti, però bisogna sempre capire con chi si ha a che fare, perché puoi anche inserire tutte le formule possibili ed eventuali all’interno del preliminare, ma se poi questa persona non rispetta gli accordi, tutto quello che è stato scritto diventa praticamente quasi inutile.
ALCUNE CLAUSOLE UTILI:
Qualora la persona con la quale hai instaurato la trattativa sia affidabile, questo sono alcune clausole da inserire per tutelarti (non badare alla forma in cui le ho scritte, ma al contenuto):
- La parte venditrice (cioè tu) ti obblighi a firmare/autorizzare tutte le pratiche edilizi necessarie che la parte acquirente dovrà presentare per procedere con i lavori. (Perché l‘acquirente fin quando non avviene il rogito, non ha diritto di presentare a suo nome le pratiche per la ristrutturazione.)
- La parte acquirente, qualora non dovesse più acquistare per sue inadempienze o per motivazioni non imputabili all’immobile, si obbliga a ripristrinare l’immobile allo stato “ante-operam“, a meno che la ristrutturazione non sia già stata conclusa: in quel caso, l’acquirente riconsegna l’immobile così com’è, senza nessuna spesa o onere per la parte venditrice.
- La parte acquirente si assume tutte le responsabilità civili e penali delle opere di ristrutturazione, oltre ad eventuali responsabilità per danni materiali e corporali verso terzi.
- La parte acquirente, potrà prendere possesso dell’immobile (senza poterci abitare) ed iniziare i lavori immediatamente dopo la sottoscrizione del preliminare, accollandosi fin da subito tutte le spese condominiali e le utenze (acqua, luce etc.) fino al momento del rogito notarile.
Come accennato in apertura, il contratto preliminare può essere redatto perfettamente, e sono certo che l’acquirente con cui di stai interfacciando è armato di buone intenzioni, però potrebbero capitare degli imprevisti fuori del controllo di entrambe le parti, che potrebbero creare fastidi.
ALCUNI POSSIBILI IMPREVISTI
- Durante i lavori, l’acquirente, oppure l’impresa che sta svolgendo i lavori, reca danno a terzi, o a parti comuni del condominio, e se non rimedia direttamente lui alla sistemazione o al risarcimento, dovrai farlo direttamente tu come proprietario, e poi successivamente potrai rivalerti su di lui.
- I lavori si interrompono perché l’acquirente non paga l’impresa, oppure perché cambia idea, e ti lascia la casa mezza smembrata. Ti ritrovi con un cantiere aperto, che o sistemerai tu direttamente a tue spese, oppure che lascierai così com’è, con tutti i limiti che comporta nel rimetterlo in vendita in quelle condizioni.
- Sempre in merito ai lavori di ristrutturazione, potrebbero essere eseguite delle opere abusive, oppure che non rispettano il piano regolatore vigente, e se poi dovesse saltare la compravendita, ti ritroveresti con un immobile abusivo che non potrai più vendere, o comunque che dovrai sanare a tue spese per poterlo vendere.
- Anche se non sei direttamente tu a commissionare la ristrutturazione, in veste di proprietario, sei comunque responsabile in solido insieme all’appaltatore per eventuali infortuni di operai o persone all’interno dell’abitazione e per il pagamento delle retribuzioni e dei contributi previdenziali e assicurativi de lavoratori.
- I lavori eseguiti sono estremamente personalizzati, secondo le esigenze e i gusti personali del futuro acquirente, e di conseguenza, qualora la vendita dovesse saltare anche a ristrutturazione completata, ti ritroveresti con un alloggio più difficile da vendere perché troppo personalizzato.
Questi sono solo alcuni degli imprevisti che mi vengono in mente, ma potrebbero essercene molti altri.
IN CONCLUSIONE
Se l’immobile è da tanto tempo in vendita e questa è l’unica offerta concreta che hai ricevuto, e vuoi correre il rischio di seguire questa strada, oltre alle clausole già elencate, dovresti richiedere delle garanzie, come ad esempio impegni inderogabili per la conclusione dei lavori, fideiussioni bancarie e/o assicurative in merito ai pagamenti previsti, oltre un margine per le variazioni in corso d’opera, prevedere la tua preventiva approvazione di ogni lavoro etc.
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